Tähän dokumenttiin olemme keränneet tiivistetysti hyvään taloyhtiöelämään johtavan hallitustyöskentelyn käytännön asioita. Muista olla aktiivinen, kysyä vinkkejä pidempään hallitustehtävissä olleilta ja perehtyä oman yhtiösi olemassa oleviin sopimuksiin, käytäntöihin ja toimintatapoihin.
Jokainen taloyhtiö on omanlaisensa yksilö. Sinulla on nyt oiva mahdollisuus olla mukana rakentamassa teidän taloyhtiönne arjesta oivallisen sujuvaa ja mutkatonta!
Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkkeihin kuuluu – ja tavallisesta osakeyhtiöstä sen erottaa – se, että yhtiöjärjestyksessä yhtiön tarkoitukseksi määritellään jonkin rakennuksen tai sen osan omistaminen ja hallinta. Vähintään puolet pinta-alasta on oltava määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Yhtiön jokainen osake tuottaa oikeuden hallita määrättyä huoneistoa tai muuta kiinteistön osaa. Asunto-osakeyhtiön tehtävänä on huolehtia sen hallinnassa olevista tiloista.
Taloyhtiön osakkaat pääsevät vaikuttamaan taloyhtiönsä asioihin yhtiökokouksessa, joka on asunto-osakeyhtiön ylin toimielin. Osakkaat muun muassa valitsevat hallituksen sekä tilin- tai toiminnantarkastajan, jonka tehtävänä on valvoa kirjanpitoa ja hallintoa. Yhtiökokouksessa myös hyväksytään taloyhtiön tilinpäätös sekä päätetään yhtiövastikkeista.
Taloyhtiön käytännön asioita johtaa yhtiökokouksen valitsema hallitus. Lain mukaan taloyhtiöllä on aina oltava hallitus. Ellei yhtiöjärjestys muuta määrää, jäseniä valitaan yleensä 3–5. Jos hallitukseen valitaan vähemmän kuin kolme jäsentä, on valittava vähintään yksi varajäsen.
Asunto-osakeyhtiön hallitus vastaa yhtiön hallinnosta. Tehtäviin kuuluvat muun muassa kiinteistöjen ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestäminen, kirjanpidon ja varainhoidon valvonta, isännöitsijän valinta ja hänen toimiensa valvonta sekä muut hallitukselle nimenomaisesti määritellyt tehtävät. Hyvä on muistaa, että hallituksessa olet aina kaikkien osakkaiden edustaja, ja lain mukaisesti taloyhtiössä kaikkia osakkaita on kohdeltava tasavertaisesti.
Hallitustyö on pitkälti yhteistyötä eri tahojen – kuten muiden osakkaiden ja hallitusjäsenten, vuokralaisten, isännöitsijän, huoltoyhtiön ja taloyhtiön avuksi palkattujen asiantuntijoiden – kanssa. Eri osapuolten roolien sisäistäminen ja työnjaon ymmärtäminen on hallitustehtävän menestyksellisen hoitamisen kannalta oleellista.
Yksi hallituksen tärkeimmistä – ellei tärkein – tehtävä on isännöitsijän valinta. Hallitus valitsee isännöitsijän, joka käytännössä on taloyhtiön operatiivinen toimitusjohtaja ja hallituksen päätösten toimeenpanija. Hän vastaa taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta ja arjen toiminnoista hallituksen ohjeiden mukaisesti. Tarvittaessa hallitus vastaa myös sännöitsijän erottamisesta tai vaihta- misesta.
Tärkeimmät hallituksen toimintaa ohjaavat asiakirjat ovat yhtiöjärjestys ja asunto-osake- yhtiölaki. Näiden lisäksi hallitus toimii hyvän hallintotavan ja yhtiökokouksessa päätettyjen tavoitteiden mukaisesti.
Ihan kaikesta hallitus ei voi yksin päättää. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat
Poikkeuksena ovat kiireelliset toimenpiteet, joissa odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa, kuten vaikkapa vesivuodon korjaaminen. Kiireellisiä toimia vaativissa toimenpiteissä on suositeltavaa, että hallitus tilanteen rauettua antaa asiasta kirjallisen ilmoituksen osakkeenomistajille.
Hallitus järjestäytyy tyypillisesti heti valinnasta päättäneen yhtiökokouksen jälkeen. Jos puheenjohtajaa ei ole valittu yhtiökokouksessa, hallitus tekee valinnan keskuudessaan. Samalla sovitaan kokoontumisten pelisäännöt eli kokousten määrä ja aikataulut, koolle kutsumisen aika ja tapa sekä kokousten pitotapa (perinteinen, sähköinen vai hybridi). Hallituksen toimintaa ohjaamaan on hyvä laatia hallituksen vuosikello.
Hallituksen koollekutsuminen on puheenjohtajan vastuulla. Hän sopii aikatauluista isännöitsijän kanssa. Isännöitsijä huolehtii yleensä kutsuista ja muista käytännön järjestelyistä. Kutsut toimitetaan yleensä vähintään viikkoa ennen kokousta.
Jos tarvetta ilmenee, myös yksittäinen hallituksen jäsen tai isännöitsijä voivat vaatia hallitusta kokoontumaan. Kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuus osallistua hallituksen kokouksiin, joten hallituksen jäsenenä sinulla on aina oikeus olla kokouksissa läsnä. Läsnäolo-oikeus on kuitenkin henkilökohtainen eli asiamies ei voi edustaa sinua kokouksessa. Poikkeuksellisesti hallitus voi sallia avustajan käytön tai antaa ulkopuoliselle läsnäolo-oikeuden. Useimmiten tämä tulee kyseeseen esimerkiksi käytettäessä asiantuntijoita, esimerkiksi rakennuttajakonsulttia tai asianajajaa.
Ensimmäiseksi sinun uutena hallitusjäsenenä kannattaa varmistaa tai jopa vaatia, että hallitus nimeää keskuudestaan sinulle perehdyttäjän, jo pidempään hallituksessa toimineen mentorin. Hänen avullaan ja tuellaan voit lähteä tutustumaan hallituksen työhön. Aivan ensimmäiseksi kannattaa kaivaa esille talokohtainen yhtiöjärjestys. Se on eräänlainen taloyhtiön ”sisäinen laki”, joka sitoo kaikki yhtiön osakkaita ja hallintoelimiä. Yhtiöjärjestys rekisteröidään Patentti- ja Rekisterihallitukseen, joten siihen kirjattu on voimassa, kunnes mahdolliset muutokset on rekisteröity.
Jos yhtiöllesi on laadittu järjestysmääräykset, tutustu myös niihin. Samalla on hyvä varmistaa, milloin järjestysmääräykset on laadittu ja milloin viimeksi niitä on päivitetty.
Hallitus on päätösvaltainen, kun läsnä on enemmän kuin puolet valituista jäsenistä. Päätöksiä tehdessä kullakin läsnä olevalla varsinaisella jäsenellä on käytettävissään yksi ääni. Jos asiasta äänestetään, valtaosa päätöksistä tehdään enemmistöpäätöksinä. Ts. valituksi tulee ehdotus, jota enemmän kuin puolet jäsenistä kannattaa. Jos äänet menevät tasan, puheenjohtajan kanta ratkaisee. Poikkeuksena on puheenjohtajan valinta. Vaalissa äänten mennessä tasan, valinta ratkaistaan arvalla.
Hallituksen kokouksista pidetään päätöspöytäkirjaa, johon kirjataan päätökset, äänestykset ja mahdolliset eriävät mielipiteet. Laki antaa sinulle oikeuden kirjauttaa pöytäkirjaan enemmistön kannasta eriävä mielipide, mutta sinun on muistettava esittää vaatimus kokouksessa. Jälkikäteen ei ole mahdollista lisätä eriävää kantaa pöytäkirjaan.
Pöytäkirja on allekirjoitettava yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Allekirjoittajina on oltava vähintään kokouksen puheenjohtaja sekä yksi paikalla ollut hallituksen jäsen tai vaihtoehtoisesti isännöitsijä. Pöytäkirja on säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan.
Jotta pystyt osallistumaan päätöksentekoon ja muodostamaan oman kantasi päätettävistä asioista, sinulla on oikeus saada tietoosi hallitustehtävän hoitamisessa tarvittavat tiedot. Viime kädessä hallitus päättää, mitä tietoja se tarvitsee.
Oiva haluaa olla isännöintialan uudistumisen suunnannäyttäjä. Sen vuoksi toimintamme perustuu ennen kaikkea läpinäkyvyyteen ja avoimuuteen. Käytettävissäsi on useita nykyaikaisia työkaluja, joilla voit seurata oman taloyhtiösi asioita digitaalisesti – juuri silloin kun se on sinulle sopivinta. Digitaalisten työkalujen avulla tuomme sujuvamman arjen niin sinulle hallituksen jäsenenä kuin kaikille muillekin taloyhtiön osakkaille ja asukkaille.
Tiedonsaantioikeuden mukana tulee myös vastuu. Hallituksen keskustelut ja pöytäkirjat eivät lähtökohtaisesti ole julkisia, ja luottamukselliset asiat on pidettävä salaisina. Luottamuksellisuus voi koskea esimerkiksi henkilötietoja tai palveluntuottajien liikesalaisuuksia. Erityisen tarkkana pitää olla henkilötietoihin liittyvien asioiden kanssa.
Hallituksen jäsenenä sinulla on oikeus – ja lähestulkoon velvollisuus – tutustua yhtiön asiakirjoihin. Heti hallitustaipaleesi alkumetreillä sinun on hyvä perehtyä yhtiöjärjestyksen ja järjestysmääräysten lisäksi kaikkiin taloyhtiön puolesta solmittuihin merkittävimpiin sopimuksiin. Sellaisia ovat esimerkiksi isännöinti- ja huoltosopimukset, energianhankintasopimukset ja vakuutukset. Vain tuntemalla esimerkiksi siivous- ja kiinteistönhoitosopimusten sisällöt pystyt arvioimaan, toteutuvatko niihin kirjatut asiat sovitulla tavalla.
Varmista myös, onko taloyhtiössäsi tehty kuntoarvio ja sen pohjalta pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Viiden seuraavan vuoden ajalle laadittu kunnossapitotarveselvitys esitetään vuosittain yhtiökokouksessa. Siitä voi myös tarkastaa, mitä remontteja yhtiössä on jo tehty ja milloin.
Perehdy lisäksi taloyhtiön huoltokirjaan, pelastussuunnitelmaan ja energiatodistukseen. Varmista, minkälainen vakuutusturva on otettu paitsi taloyhtiön omaisuudelle, myös hallitukselle. Hallituksen vastuuvakuutus on turva myös sinulle tilanteissa, joissa joudutaan arvioimaan hallituksen toiminnan huolellisuutta ja tarkoituksenmukaisuutta.
Hallituksen aiemmin tekemillä päätöksillä on vaikutusta nykyiseen, joten tutustu edellisten vuosien pöytäkirjoihin. Yhtiön taloudesta lähimpään tarkasteluun kannattaa ottaa yhtiön tilinpäätös.
Taloyhtiön hallitustyö on siis mitä suuremmissa määrin yhteistyötä. Ehkä tärkein yhteistyökumppani on isännöitsijä. Yleisimmin hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä muodostavat työparin, ja yhdessä he valmistelevat asioita hallituksen käsiteltäväksi.
Oivan tapa palvella pohjautuu vahvaan paikalliseen ja yrittäjähenkiseen tekemiseen. Isännöitsijänne tuntee paikalliset toimintatavat ja taloyhtiönne. Lisäksi hänellä on tukenaan Oivan leveät hartiat eli laaja ja monialainen huippuosaajien tiimi.
Taloyhtiön arkeen kuuluu paljon asioita, jotka isännöitsijä hoitaa arjessa rutiiniluonteisesti. Hallitus ohjaa hänen toimintaansa tekemillään linjauksilla ja ohjeistuksilla. Hyvään taloyhtiöelämään kuuluu luottamus, mutta toki hallituksella on velvollisuus valvoa isännöitsijän tehtävien hoitoa ja varmistaa, että taloyhtiön etu ohjaa tehtyjä päätöksiä. Vaikka kaikki arjen sujumiseen ja taloyhtiön arvon säilyttämiseen liittyvät asiat eivät kulje hallituksen päätöksenteon kautta, sinun vastuullasi on osaltaan seurata tilannetta ja tarvittaessa ottaa mieltäsi askarruttavat asiat keskusteluun joko suoraan isännöitsijän kanssa tai hallituksen kokouksessa.
Onnistuakseen tehtävässään isännöitsijä tarvitsee hallituksen tuen, joten molemmin puolin toimiva yhteistyö ja osapuolten kunnioittaminen on kaikkien etu.
Hyvin usein varsinkin isommissa korjaushankkeissa hallitus ja isännöitsijä tarvitsevat tuekseen eri alojen asiantuntijoita. Myös heille hyvä yhteistyö hallituksen kanssa on avainroolissa hankkeen onnistuneen läpiviennin kannalta. Asiantuntijoihin kannattaa luottaa silloin, kun hallituksella tai isännöitsijällä ei ole riittävästi osaamista päätöksiä vaativassa asiassa.
Haluamme, että Oivan isännöimissä taloissa toiminta ja asukkaiden elämä on sujuvaa ja vaivatonta. Hyvään taloyhtiöelämään kuuluu, että niin osakas – kuin sinä hallituksen jäsenenä – tiedätte, miten teidän omaisuudestanne pidetään huolta ja että taloyhtiönne rahoja käytetään tarkoituksenmukaisesti ja vastuullisesti. Parhaiten se onnistuu molemminpuolisella yhteistyöllä.
Kuten varmasti tulet huomaamaan, osakkailla voi useinkin olla mielessään asioita, joista he haluavat keskustella hallituksen jäsenten kanssa. Mitä vähemmän hallitus tekemistään muille osakkaille kertoo, sen varmemmin taloyhtiön alueella käydään erilaisia ”pihaparlamentteja”.
Hallituksen jäsenenä sinun on hyvä osaltasi huolehtia siitä, että hallitus ja isännöitsijä viestivät tehdyistä päätöksistä muille osakkaille ja asukkaille. Viestinnällinen työnjako sovitaan usein isännöintisopimuksessa, jossa määritellään isännöitsijän vastuulle kuuluvat viestintäasiat. Hallituksen päätösten viestinnästä vastuun kantaa kuitenkin hallitus. Lakikin määrää, että osakkeenomistajalla on oikeus saada tietoa sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistustaan.
Erityisen tärkeää viestintä on sekä pienten että suurempien korjaushankkeiden osalta. Hankkeista on hyvä viestiä heti niiden suunnittelun alkumetreillä, jotta osakkaat pysyvät mukana hankkeen etenemisessä. Avoin tiedonkulku edesauttaa sitä, että osakkaat voivat kypsytellä omaa kantaansa kulloiseenkin hankkeeseen. Avoimella viestinnällä voidaan myös varmistaa, että osakkailla on käytettävissään kaikki tarpeellinen tieto siinä vaiheessa, kun yhtiökokouksessa päätetään hankkeisiin ryhtymisestä.
Usein korjaushankkeissa viestintä unohtuu käytännön toteutusvaiheessa. Vaikka vastuu viestinnästä on yleensä hankkeen toteuttajataholla, eli urakoitsijalla, hallitus ja isännöitsijä voivat omalla toiminnallaan jo sopimuksentekovaiheessa varmistaa, että osakkaiden ja asukkaiden viestinnälliset tarpeet tulevat täytetyiksi myös hankkeen aikana.
Hallituksella on päätösvaltaa monissa taloyhtiön asioissa. Uutena hallitusjäsenenä sinua voi askarruttaa myös päätösvallan mukana tuleva vastuu.
Lain mukaan hallitusjäsen on vastuussa siitä, että hän toimii tehtävässään huolellisesti sekä lakien ja asetusten mukaisesti. Hallitus ja sen jäsen voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, mutta kynnys vastuun syntymiseen on korkea. Lähtökohtaisesti se edellyttää tuottamuksellisuutta eli huolimattomuutta tai selkeää laiminlyöntiä hallitustehtävässä. Vahingonkorvausvastuu voi perustua joko asunto-osakeyhtiölakiin, vahingonkorvauslakiin tai yksittäiseen sopimukseen. Periaatteessa myös yhtiön johdon on mahdollista joutua myös rikosoikeudelliseen vastuuseen.
Vastuun rajoittamiseksi yhtiön kannattaa ottaa hallitukselle vastuuvakuutus. Uutena jäsenenä sinun on hyvä varmistaa, että tällainen vakuutus on otettu. Päätöksenteossa voit rajoittaa omaa vastuutasi jättämällä eriävän mielipiteen asiasta, jos koet päätöksen olevan väärä. Jättämällä eriävän mielipiteen kokouksessa vapaudut lähtökohtaisesti kyseiseen päätökseen liittyvästä vahingonkorvausvastuusta. Sinun ei ole pakko perustella ratkaisuasi.
Joskus hallitus joutuu tekemään myös ikäviä päätöksiä. Ne kuitenkin kuuluvat osana tehtävään. Vain hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluvia asioita voi siirtää yhtiökokouksen päätettäväksi, mutta esimerkiksi isännöitsijän valinta tai erottaminen ja hallintaanottovaroituksen antaminen ovat päätöksiä, jotka hallituksen on tehtävä keskuudessaan. Niitä ei voida siirtää yhtiökokouksen päätettäväksi.
Tehtävään liittyvästä vastuusta huolimatta taloyhtiön hallituksen jäsenyydestä selviää ”kuivin jaloin” yleensä maalaisjärjellä ja aktiivisuudella. Useimpiin tilanteisiin löytyy ratkaisu, kunhan perehdyt asioihin mahdollisimman huolellisesti ja varmistat, että:
Apunasi voit myös käyttää Kiinteistöliiton laatimaa hallituksen jäsenen check-listaa. Sen avulla voit varmistaa, että olet perehtynyt kaikkiin oleellisimpiin hallitustyöhön liittyviin asioihin.
Taloyhtiön hallituksen jäsenen tehtävä ei aina ole se kaikkein halutuin. Siihen liittyvä vastuu voi jopa pelottaa, toiset taas ovat huolissaan tehtävän vaatimasta ajasta ja asiantuntemuksesta.
Usein nämä pelot ovat kuitenkin turhia! Taloyhtiön hallituksessa sinulla on mitä parhain näköalapaikka omaisuutesi hoitoon. Pääset itse vaikuttamaan siihen, miten merkittävästä omaisuuserästäsi pidetään huolta ja miten sen arvoa jopa kasvatetaan.
Ja mikä hienoa saat vaikuttaa myös asumisviihtyvyyteen ja hyvän taloyhtiöelämän peruspilareihin.
Kun huolehdit omasta tehtävästäsi, toimit hyvässä yhteistyössä muiden taloyhtiön toimijoiden kanssa ja osallistut aktiivisesti hallituksen tämän päivän ja tulevaisuuden suunnitteluun, tehtävä voi olla yksi elämäsi antoisimmista!
Asumisen hiilijalanjälki syntyy suurimmaksi osaksi lämmityksestä, vedestä, sähköstä ja jätteistä. Näistä lämmityksellä on suurin vaikutus.
Pitämällä huoneiston lämpötilan ohjearvoissa – asuintiloissa 20–22 astetta, ja makuuhuoneessa hieman alhaisempi – varmistat omalta osaltasi lämmityskulujen kurissa pysymisen.
HUOM. Yhden lämpöasteen alentamisen vaikutus on noin viisi prosenttia lämmitysenergiassa.
Varmista myös, että ilma pääsee kulkemaan esteettä huonetiloissa. Jätä siis huonekalujen ja patterien väliin riittävä tila, josta lämpö pääsee levittäytymään kauttaaltaan koko huoneeseen. Asenna huoneisiin lämpömittarit, joilla voit seurata lämpötilan muutoksia.
Vältä veden turhaa juoksuttamista. Vaikka lämpimän veden alla on mukava suihkutella, tehokas suihkussa käynti säästää paljon energiaa. Sammuta hana myös esimerkiksi hampaiden pesun ajaksi, ettei vesi juokse turhaan suoraan viemäriin.
Pyykätessä pese vain täysiä koneellisia ja käytä matalinta mahdollista lämpötilaa. Nykyaikaiset biopesujauheet toimivat jo 30 asteen lämpötilassa.
Suosi tiskauksessa konetta. Astianpesukone kuluttaa vajaan viidenneksen vesimäärästä, jonka käytät käsinpesuun.
Fiksu kokkaaja voi ratkaisuillaan säästää sähköä. Kypsennysaika lyhenee, kun kattiloissa ja pannuissa käytetään kantta ja valitaan oikean kokoinen keittolevy.
Kun jääkaapin ja pakastimen lämpötila säädetään hieman korkeammaksi, niiden ei tarvitse käydä kovalla teholla viilentyäkseen. Ruuan sulattaminen kannattaa tehdä jääkaapissa. Pakastetut ruuat pitävät silloin jääkaapin viileämpänä.
Pakastimen on hyvä olla melko täynnä. Silloin ovea avatessa sisään ei mahdu niin paljon lämmintä ilmaa, jota pakastimen on jäähdytettävä. Ennen ruuan laittamista pakastimeen tai jääkaappiin, sen on hyvä antaa ensin jäähtyä.
Muista myös sulattaa pakastin säännöllisesti.
Lamppujen vaihtaminen nykyaikaisiin LED-lamppuihin säästää merkittävästi energiaa. Valo- anturien, liiketunnistimien tai ajastimen käytöllä voit säätää valot sammumaan, kun niitä ei tarvita.
Valmiustilassa olevat elektroniset laitteet kuluttavat yllättävän paljon sähköä. Sulje siis tietokoneet, televisiot ja tabletit päivän päätteeksi. Poista myös virtajohto pistorasiasta.
Kodin jätteiden lajittelu ja kierrätys ovat pieniä, mutta tehokkaita toimia materiaalinkierron parantamiseksi ja ympäristön suojelemiseksi. Varmista, että kotonasi on astiat eri jätelajeille, niin lajittelu ei vaadi ylimääräistä aikaa eikä vaivaa. Taloyhtiön jätepisteestä löytyy astia jo useimmille kotona syntyville jätelajeille.
Sinulle tarpeeton voi olla toiselle aarre. Älä siis heitä ehjiä ja käyttökelpoisia tavaroita heti jätteisiin, vaan kierrätä tai lahjoita esimerkiksi vaatteet, kengät ja huonekalut seuraavalle tarvitsijalle. Osan tavaroista voi myös korjata sen sijaan, että heittää vanhan pois ja hankkii uutta.
Kotona syntyy lisäksi jätteitä, joita ei voi hävittää viemällä ne taloyhtiön jätepisteeseen. Esimerkiksi lääkkeitä tai liuottimia ei pidä myöskään huuhdella wc-pönttöön, vaan hävittää oikeaoppisesti.
Tarpeettomat ja vanhat lääkkeet kerätään läpinäkyvään pussiin ja palautetaan apteekkiin. Puhdistusaineet, maalit ja liuottimet kannattaa säilyttää kotona omissa astioissaan poissa lasten ja lemmikkieläinten ulottuvilta. Kemikaaleja ei saa sekoittaa keskenään, poislukien maalit, jotka voi yhdistää yhteen purkkiin ennen keräyspaikkaan vientiä.
Sähkö- ja elektroniikkaromulle (SER) on useita keräyspisteitä hävitettävän tavaran koosta riippuen. Isommille laitteille on useissa kunnissa omat keräyspisteet, jotka löytyvät esimerkiksi kierratys.info-sivulta. Suuremmissa kaupungeissa kiertävät myös SER-romun keräysautot. Pienemmät laitteet voi palauttaa sähkö- ja elektroniikkalaitteita myyvien yritysten kierrätyspisteisiin.
Lamppujen kierrätys vaihtelee valaisintyypin mukaan. Halogeeni- ja hehkulamput voi laittaa sekajätteisiin. Alle 25 cm pitkät loisteputket ja energiansäästölamput pitää palauttaa keräyspisteisiin, joita on esimerkiksi useissa marketeissa. Näissä keräyspisteissä on usein myös oma keräyksensä paristoille ja pienakuille.
Aloita tarkastelemalla kuluvan vuoden taloustilannetta:
✅ Mitä kuluja on syntynyt odotetusti?
✅ Onko tullut yllättäviä menoja (esim. putkirikko tai energiakustannusten nousu)?
✅ Miten hoitovastikkeet ja muut tulot ovat kattaneet kulut?
Menneestä vuodesta oppiminen auttaa suunnittelemaan seuraavan vuoden budjetin realistisesti ja varautumaan paremmin odottamattomiin kuluihin.
Taloyhtiön menot koostuvat monista osista, kuten kiinteistön ylläpidosta, vakuutuksista, veden ja energian kulutuksesta sekä siivous- ja jätehuoltokustannuksista. Lisäksi korjaus- ja huoltotoimenpiteiden suunnittelu on keskeinen osa budjetointia, jotta taloyhtiö pystyy varautumaan suurempiin, ennakoituihin menoihin.
Yleiset menot:
Tulopuolella taloyhtiö saa rahaa yleensä hoitovastikkeista ja vuokratuloista, jos yhtiössä on vuokrattavia tiloja. Näiden tulojen tulee kattaa kaikki taloyhtiön menot, jotta hoitovastikkeen taso voidaan pitää kohtuullisena, mutta samalla riittävänä kattamaan kaikki talouden tarpeet.
Tulonlähteet:
Budjetin suunnittelussa on tärkeää varmistaa, että tulot kattavat kaikki menot ja että taloyhtiölle jää myös puskuria yllättäviin kuluihin.
Hyvä budjetti ei ainoastaan katso menneisyyteen, vaan myös tulevaan. Taloyhtiön hallituksen on tärkeää kartoittaa tulevien vuosien huolto- ja korjaustarpeet ja sisällyttää ne budjettiin ennakoivasti. Velanhoitokustannukset on myös otettava huomioon, sillä ne voivat vaikuttaa merkittävästi taloyhtiön talouteen pitkällä aikavälillä.
Lisäksi kiinteistöveron tarkistaminen on olennainen osa ennakoivaa budjetointia. Isännöitsijä voi yhdessä hallituksen kanssa tarkistaa kiinteistöveron määrän seuraavalle vuodelle, sillä isännöitsijä näkee kiinteistöveropäätöksen Omaverosta heti, kun se on annettu. Tämä auttaa varautumaan mahdollisiin kiinteistöveron muutoksiin ja sisällyttämään ne ajoissa budjettiin, varmistaen taloyhtiön taloudellisen tasapainon.
Muista sisällyttää budjettiin:
✅ Kiinteistön tulevat huolto- ja korjaustarpeet
✅ Velanhoitokustannukset ja mahdolliset lainat
✅ Kiinteistövero (tarkista Omaverosta ajoissa)
Pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma auttaa varaamaan riittävästi rahaa tuleviin hankkeisiin ja välttämään yllättävät kustannukset.
Taloudellinen ennakointi on yksi budjetoinnin kulmakivistä. Ilman selkeää suunnitelmaa taloyhtiö voi ajautua tilanteeseen, jossa remontit tulevat yllätyksenä tai rahaa ei ole varattuna tuleviin kuluihin.
Hoitovastike on taloyhtiön tärkein tulonlähde, mutta sen suuruuden määrittäminen on tasapainoilua:
Liian korkea vastike ➝ aiheuttaa tyytymättömyyttä osakkaiden keskuudessa
Liian matala vastike ➝ johtaa taloudellisiin ongelmiin ja korjausten lykkäämiseen
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on löytää oikea taso, jossa kulut voidaan kattaa ilman tarpeettomia korotuksia.
Budjetoinnin onnistumiseksi yhteistyö isännöitsijän kanssa on ratkaisevaa. Isännöitsijä voi antaa arvokasta tietoa kiinteistön kunnosta ja auttaa varmistamaan, että tulevat remontit ja ylläpitotoimet sisällytetään budjettiin realistisesti. Asiantuntevan teknisen isännöitsijän avulla budjettiin voidaan lisätä tarkat ennusteet tulevista kuluista.
Talousarvion seuraaminen ja kirjanpito on tärkeä osa taloyhtiön budjetin hallintaa. Se varmistaa, että talous pysyy hallinnassa, ja mahdollistaa hallitukselle tarkan seurannan. Säännölliset talousraportit auttavat myös hallitusta pysymään ajan tasalla siitä, miten budjetti toteutuu.
Taloyhtiön budjetoinnin aloittaminen ajoissa varmistaa, että taloyhtiön talous pysyy hallinnassa ja mahdolliset yllättävät kulut voidaan kohdata suunnitelmallisesti. Yhdessä isännöitsijän ja muiden asiantuntijoiden kanssa laadittu budjetti auttaa pitämään hoitovastikkeet kohtuullisina, ennakoimaan tulevat korjaustarpeet ja varmistamaan kiinteistön arvon säilymisen pitkällä aikavälillä.
Laitetaanko asiat heti kuntoon? Ota yhteyttä omaan Oiva-toimistoosi >>
Taloyhtiön tilinpäätös jakautuu tyypillisesti kolmeen osaan. Näistä ensimmäinen on toimintakertomus, jonka liitetietoja ovat vastikerahoituslaskelma ja talousarviovertailu. Toinen osa on tuloslaskelma ja tase. Kolmanteen osaan kuuluvat puolestaan tilipäätöstä täydentävät liitetiedot.
Taloyhtiön tilinpäätöksen laatii isännöintitoimiston kirjanpitäjä, ja tilinpäätös on tehtävä neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Vastuu tilipäätöksen oikeellisuudesta on kuitenkin viimekädessä aina taloyhtiön hallituksella. Tilinpäätös on lisäksi vahvistettava yhtiökokouksen toimesta kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.
Tilinpäätöksen ensimmäinen osa, toimintakertomus, on sanallinen kuvaus yhtiön toiminnasta kuluneen tilikauden aikana. Jo toimintakertomuksen ja sen liitteet lukemalla osakas saa hyvät perustiedot yhtiön tilanteesta.
Vaikka toimintakertomus ei ole varsinaisesti kirjanpidollisen tilinpäätöksen osa, se annetaan osakkaille tiedoksi yhdessä tilinpäätöksen kanssa, sillä lain mukaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tulee yhdessä antaa oikea ja riittävä kuva taloyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.
Toimintakertomuksen tärkeimmät liitteet ovat vastikerahoituslaskelma sekä talousarviovertailu. Ne kertovat taloyhtiön taloussuunnittelun onnistumisesta.
Vastikerahoituslaskelma antaa osakkaalle käsityksen siitä, mihin tarkoituksiin vastikkeita on kuluneen vuoden aikana kerätty ja miten niillä on pystytty kattamaan taloyhtiön toiminnasta aiheutuneet kustannukset.
Talousarviovertailu kertoo puolestaan tilikauden alussa laaditun talousarvion mukaiset sekä tilikauden aikana toteutuneet tulot ja menot. Jos luvuista löytyy poikkeamia, on hallituksen ja isännöitsijän velvollisuus antaa niistä osakkaille selitys. Tavallisesti poikkeamat selittyvät esimerkiksi yllättävillä korjaustarpeilla tai poikkeuksellisen kylmästä talvesta aiheutuneella lämmityskustannusten nousulla.
Toimintakertomuksen täytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan sisältää myös seuraavat tiedot:
Tuloslaskelma kertoo taloyhtiön tuotot ja kulut tiettynä ajanjaksona, tavallisimmin edellisen kuluneen vuoden ajalta. Erilaisiin eriin jaetusta tuloslaskelmasta selviää, mistä ja kuinka paljon rahaa on taloyhtiön tilille kertynyt ja mihin eri kohteisiin sitä on käytetty.
Tyypillisimpiä tuottoihin lukeutuvia eriä ovat muun muassa erilaiset hoito- ja kulutusperusteiset vastikkeet, käyttökorvaukset (autopaikat, saunavuorot, jne.) sekä vuokratuotot. Tätä tuloslaskelman osaa kutsutaan joskus myös hoitotuloiksi. Termi kuvaa hyvin näiden tulojen käyttötarkoitusta, joka on taloyhtiön jatkuvan hoidon kustannusten kattaminen.
Tuottoihin lukeutuvat myös taloyhtiössä kerättävät pääomavastikkeet. Niillä tarkoitetaan osakkaiden maksamia kuukausittaisia tai vuosittaisia maksuja, joilla katetaan muun muassa lainanhoitokulut ja pääomakulut, kuten peruskorjaukset tai suuret remontit. Pääomavastikkeet määräytyvät osakkaiden omistamien osakkeiden lukumäärän ja yhtiöjärjestyksessä määrättyjen maksuosuuksien perusteella.
Tuloslaskelman toinen tärkeä osa on hoitokulut. Näihin kustannuksiin kirjataan muun muassa lämmitykseen, tonttivuokraan, kiinteistönhoitoon, isännöintiin sekä vakuutuksiin liittyvät kustannukset.
Kun hoitotuotoista vähennetään hoitokulut, jää viivan alle hoitokate. Hoitokate kertoo yhtiön jatkuvan hoitamisen taloudellisen tasapainon, eli kuinka hyvin tulot ja menot ovat vastanneet vuoden aikana toisiaan.
Lopulta taloyhtiön tulos voi olla tuloslaskelmassa joko voitollinen tai tappiollinen. Tuloslaskelman tulkinnassa on hyvä muistaa, että taloyhtiön ei ole tarkoituskaan tuottaa voittoa osakkailleen, vaan pitää huolta kiinteistöstä ja sen arvon säilymisestä sekä varmistaa viihtyisä ja turvallinen asuminen jokaiselle.
Tästä syystä tilinpäätös suunnitellaan monesti siten, ettei voittoa synny eikä yhtiön näin ollen tarvitse maksaa voitoistaan yhteisöveroa. Eräs keino voitollisen tuloksen tasaamiseen on poistot, joita voidaan kirjanpidossa tehdä taloyhtiön kiinteistön rakennuksista ja rakennelmista, koneista sekä kalustosta.
Tase on yksi kaiken kirjanpidon peruskäsitteistä. Kun edellä selitetty tuloslaskelma kertoo taloyhtiön rahaliikenteen suunnat ja määrät päättyneen tilikauden aikana, kertoo tase puolestaan vastaavat tiedot tilikauden viimeisenä päivänä ja mikä tärkeää, myös taloyhtiön varhaisempien toimintavuosien osalta.
Taloyhtiön tilinpäätöksessä tase siis kuvaa yhtiön kaikkien varojen, velkojen sekä oman pääoman tilannetta tilinpäätöspäivänä. Taseen vastaavaa- ja vastattavaa-otsikoiden alta löytyvät tiedot antavat kokonaiskuvan taloyhtiön taloudellisesta asemasta sekä sen varallisuuden rakenteesta. Taseen molempien puolten tulee olla osion nimen mukaisesti tasassa keskenään.
Vastaavaa (taloyhtiön varat)
Taseen pysyvää vastaavaa -kohdassa on kirjattuna yhtiön koko omaisuus, eli sen kaiken omaisuuden kirjanpidollinen arvo. On hyvä huomata, että pysyvien vastaavien arvo ei siis tarkoita sitä, että taloyhtiön pankkitilillä olisi oikeasti käytettävissä näitä lukuja vastaava summa. Uusissa taloyhtiössä luvut heijastavat kyllä todellisia arvoja, mutta vanhemmissa yhtiöissä tilanne on monesti toinen.
Vastaavat myös muuttuvat ajan saatossa: jos yhtiökokouksessa päätetään käynnistää esimerkiksi remontti, se tulee kirjata taseeseen, eli se lisää omaisuuden arvoa.
Vaihtuvat vastaavat -kohdassa on esitetty taloyhtiön tilinpäätöshetken pankkitilin saldo tai useampien tilien saldot sekä ne yhtiölle kuuluvat rahat, joita ei ole vielä maksettu yhtiölle, mutta niistä on muodostunut saatava.
Vastattavaa (taloyhtiön oma pääoma ja velat)
Taseen vastattavissa on tavallisesti kaksi erää: oma pääoma ja vieras pääoma.
Oma pääomalla tarkoitetaan niitä sijoituksia, joita osakkaat ovat maksaneet yhtiöön koko sen toimintahistorian aikana. Oma pääoma muodostuu osakepääomasta sekä monesti erilaisista rahastoista, joita voivat olla muun muassa rakennusrahasto, sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto (SVOP-rahasto), lainanlyhennysrahasto ja perusparannusrahasto (korjausrahasto). Rahastot toimivat kirjanpidossa paikkoina, joihin taloyhtiö kirjaa rahastoidut varat, jotka on kerätty esimerkiksi lainaosuusmaksuista ja pääomavastikkeista.
Vieras pääoma kertoo puolestaan muualta saadun pääoman, eli yhtiön lainat sekä sen hetkiset velat laskuista tai mahdolliset vakuusrahat, jotka yhtiön täytyy jossain vaiheessa maksaa.
Vastattavissa on tavallisesti maininta myös rahastoinneista. Rahastointi on tuloslaskelmassa mainittujen poistojen ohella laillinen tapa muuttaa yhtiön tulosta ja se tehdään aina oman pääoman rahastoon.
Rahastoinnilla tarkoitetaan kirjanpidollista erää ja vastaavaa rahasummaa ei voida käyttää esimerkiksi hoitomenojen kattamiseen. Rahastointi vaatii aina yhtiökokouksen päätöksen ja sen että alkutilanne (esim. remontti) on aktivoitu omaisuuteen.
Täydentävät liitetiedot antavat lukijalle nimensä mukaisesti täydentäviä tietoja tilinpäätöksen muiden osien tulkitsemiseen sekä syvällisempään ymmärtämiseen. Liitetietojen sisältö ja laajuus vaihtelee yhtiöittäin, mutta tyypillisesti mukana ovat ainakin tiedot tilinpäätöksen laatimisperiaatteista.
Lisäksi liitetiedoissa voidaan kertoa muun muassa taloyhtiön riskienhallintaan, toiminnan kuvaukseen ja toimintaympäristöön, tulevaisuuden näkymiin sekä lakisääteisiin velvoitteisiin ja hallintokäytäntöihin liittyviä asioita.
Siinä lyhyt oppimäärä taloyhtiön tilinpäätöksen tulkitsemiseen. Kaikkein parhaiten tilipäätöksen osa-alueet ja termistöt aukeavat, kun käyt asiat muutamaan kertaan läpi oman taloyhtiösi aitoa tilinpäätöstä tutkimalla.
Taloyhtiön talousasioihin perehtyminen vähintään hiukan pintaa syvemmältä on fiksua ihan jokaiselle taloyhtiössä asuvalle tai sellaiseen muuttoa harkitsevalle, sillä yhtiö toimii yleensä yksinomaan osakkaittensa rahoilla. Lienee selvää, että jokainen haluaa tietää, mihin omia rahojaan käytetään.
Oiva Isännöinti auttaa asiakkaitaan tilinpäätösten tulkitsemisessa alan parhaalla ammattiosaamisella ja tarvittaessa ”kädestä pitäen”. Jos jokin talousasia tuntuu hankalalta tai mietityttää muuten vaan, kannattaa asia ottaa rohkeasti puheeksi oman isännöitsijän kanssa. Myös kevään yhtiökokous on oivallinen paikka käydä avointa keskustelua taloyhtiön talouden kuluneesta vuodesta sekä sen suunnittelun suuntaviivoista.
Yhteystiedot
Oivan asiakaspalvelun yhteystiedot löydät toimistosi sivulta
Valitse työtä Suomeen
