Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Taloyhtiöiden kannalta tärkeimmät muutokset koskevat lyhytaikaisvuokrauksen haittoja, huoneiston hallintaanottoa, osakkaan tiedonsaantioikeutta, huoneistokäyntejä sekä kunnossapitovastuun ja kustannusten jakamista. Uudistus antaa hallitukselle aiempaa selkeämpiä toimintakeinoja, mutta korostaa samalla huolellisen dokumentoinnin, oikean päätöksentekomenettelyn ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun merkitystä.
Asunto-osakeyhtiölain muutokset lyhyesti
| Mikä muuttuu? | Mitä se tarkoittaa? | Mitä hallituksen kannattaa tehdä? |
| Lyhytaikaisvuokrauksen haittoihin voidaan puuttua aiempaa selkeämmin. | Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos lyhytaikaisvuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. | Sopikaa, miten häiriöt, kustannukset ja niiden yhteys tiettyyn huoneistoon dokumentoidaan. |
| Hallintaanoton perusteita ja tiedoksiantoa täsmennetään. | Hallintaanotto voi perustua myös terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi tarpeellisen velvoitteen rikkomiseen tai erittäin painavaan, häiritsevään elämään rinnastuvaan syyhyn. | Tarkistakaa hallintaanottovaroituksia, sähköisiä tiedoksiantoja ja päätöksentekoa koskevat käytännöt. |
| Osakkaan tiedonsaantioikeus vahvistuu. | Osakas voi saada jäljennöksen yhtiöllä olevasta omaa huoneistoaan koskevasta, hänen oikeuksiinsa tai velvollisuuksiinsa vaikuttavasta asiakirjasta. | Varmistakaa, että huoneistokohtaiset asiakirjat löytyvät nopeasti ja että tietosuoja huomioidaan niitä luovutettaessa. |
| Huoneistoon pääsyä koskeva menettely selkeytyy. | Tarpeellinen käynti voidaan tietyin ehdoin toteuttaa, vaikka yhteistä aikaa ei saada sovittua. | Päivittäkää huoneistokäyntien ilmoitukset ja sopikaa, kuka vastaa yhteydenotoista ja dokumentoinnista. |
| Kunnossapitovastuuta ja kustannusten jakamista täsmennetään. | Laki selventää muun muassa ikkunoiden, altaiden, osakkaan muutostöiden, vesimaksujen ja latauspisteiden vastuita. | Tarkistakaa vastuunjako aina myös taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja dokumentoikaa osakkaiden muutostyöt huolellisesti. |
Lyhytaikaisvuokraus ei muutu taloyhtiöissä kielletyksi. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, jos asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa.
Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi toistuvat järjestyshäiriöt, yhteisten tilojen poikkeuksellinen kuormitus, ylimääräiset siivous- tai korjauskustannukset sekä turvallisuuteen liittyvät ongelmat.
Hallintaanotto ei voi perustua pelkkään epäilyyn tai kielteiseen suhtautumiseen lyhytaikaisvuokrausta kohtaan. Haittojen on oltava konkreettisia, ja taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan niiden yhteys kyseiseen huoneistoon.
Hallituksen kannattaa dokumentoida:
Osakkeenomistajan, joka on antanut huoneiston toisen henkilön käyttöön, on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttöoikeuden saaneesta. Tiedot on annettava yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä esimerkiksi vahingon tai häiriön selvittämistä varten.
Huoneisto voidaan jatkossakin ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Hallintaanotto voi perustua esimerkiksi siihen, että:
Terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi tarpeellisen velvoitteen rikkominen voi liittyä esimerkiksi voimassa olevan tupakointikiellon noudattamatta jättämiseen.
Hallintaanotto on edelleen viimesijainen toimenpide. Hallituksen on kerättävä riittävä näyttö, arvioitava tilanteen vakavuus ja noudatettava tarkasti lain mukaista varoitus- ja päätöksentekomenettelyä. Päätöksen huoneiston hallintaanotosta tekee yhtiökokous.
Hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tietyin edellytyksin tiedoksi myös sähköisesti. Tiedoksiannon pitää tapahtua laissa määritellyllä, luotettavasti todennettavalla tavalla.
Osakkaalla on jatkossa oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta omaa osakehuoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jos asiakirjalla on merkitystä:
Tiedonsaantioikeus voi koskea esimerkiksi huoneiston vaurioita, tutkimuksia, korjauksia tai kustannusvastuuta käsitteleviä asiakirjoja.
Jäljennöstä ei kuitenkaan saa antaa, jos sen antamisesta aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa. Yhtiö voi periä jäljennöksestä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun.
Muutos korostaa taloyhtiön asiakirjahallinnan merkitystä. Huoneistokohtaiset ilmoitukset, raportit ja korjausasiakirjat on säilytettävä järjestelmällisesti niin, että ne löytyvät tarvittaessa nopeasti.
Tietoja luovutettaessa on samalla huolehdittava tietosuojasta. Osakkaalle ei pidä luovuttaa hänen asiansa kannalta tarpeettomia henkilötietoja.
Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä tai heidän valtuuttamallaan henkilöllä on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun käynti on tarpeen:
Käynnistä pyritään aina sopimaan osakkaan ja huoneiston haltijan kanssa. Käynti on lähtökohtaisesti järjestettävä heille sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai luonne estä sitä.
Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua osakkaasta tai huoneiston haltijasta johtuvasta syystä, käynti voidaan tietyin edellytyksin toteuttaa ilman yhteisesti sovittua aikaa. Vastaamiselle on ensin annettava riittävästi aikaa, ja käynnin ajankohdasta on ilmoitettava etukäteen.
Jos huoneistossa käydään muuna kuin sovittuna ajankohtana, huoneistoon on jätettävä ilmoitus, josta käyvät ilmi:
Jos pääsy huoneistoon estetään, hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada poliisilta tarpeellista virka-apua.
Muutos ei anna taloyhtiölle rajatonta oikeutta päästä huoneistoon. Jokaiselle käynnille on oltava laissa tarkoitettu, konkreettinen ja tarpeellinen peruste.
Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat jatkossa nimenomaisesti osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat.
Yhtiö vastaa myös rakennuksen perusjärjestelmistä, kuten:
Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.
Osakas vastaa lähtökohtaisesti oman muutostyönsä kunnossapidosta sekä muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Siksi muutostyöilmoitukset, suunnitelmat ja valvontatiedot on tärkeää säilyttää huolellisesti.
Osakkaan on myös hoidettava huolellisesti käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jos käyttöoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tällainen alue voi olla esimerkiksi osakkaan käytössä oleva piha- tai terassialue.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta laista poikkeavasti. Vastuunjako on siksi aina tarkistettava myös oman taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.
Huoneistokohtaisiin vesimittareihin perustuvat vesikustannukset määräytyvät jatkossa luotettavasti mitatun todellisen kulutuksen mukaan. Jos mittari on viallinen, käytetään väliaikaisesti luotettavasti arvioitua kulutusta.
Uutta säännöstä ei kuitenkaan sovelleta yhtiöön, jossa huoneistokohtaiset vesimittarit on asennettu ennen lain voimaantuloa haetun rakennusluvan perusteella.
Jos uudistus hyödyttää vain tiettyjä huoneistoja, sen toteuttamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut voidaan laissa säädetyin edellytyksin periä vain hyötyvien huoneistojen osakkailta.
Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole sähköautojen latauspisteistä hyötyville huoneistoille soveltuvaa vastikeperustetta, uudistuksesta ja sen kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden huoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua.
Hallituksen ja isännöinnin kannattaa käydä ennen 1.10.2026 läpi ainakin seuraavat asiat:
Syksyn muiden tehtävien suunnittelussa auttaa myös taloyhtiön hallituksen vuosikello elokuu–lokakuu.
Milloin asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan?
Muutokset tulevat voimaan 1.10.2026.
Kieltääkö uusi laki lyhytaikaisvuokrauksen taloyhtiössä?
Ei kiellä. Lyhytaikaisvuokraus on edelleen mahdollista, mutta taloyhtiö voi puuttua siitä aiheutuviin asuinkäytöstä poikkeaviin lisäkustannuksiin tai haittoihin.
Kuka päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan?
Päätöksen tekee yhtiökokous. Hallintaanotto edellyttää lain mukaista perustetta, riittävää näyttöä, hallintaanottovaroitusta ja asianmukaista päätöksentekoa.
Voiko taloyhtiö mennä huoneistoon ilman osakkaan suostumusta?
Tietyissä tilanteissa voi. Käynnille on oltava laissa tarkoitettu tarpeellinen peruste, ja käynnistä on ensisijaisesti sovittava osakkaan ja huoneiston haltijan kanssa. Jos aikaa ei saada sovittua heistä johtuvasta syystä, käynti voidaan toteuttaa laissa säädettyä menettelyä noudattaen.
Kuuluvatko ikkunat jatkossa taloyhtiön vastuulle?
Lain mukaan ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Taloyhtiön oma yhtiöjärjestys on kuitenkin aina tarkistettava, sillä siinä voidaan määrätä vastuunjaosta laista poikkeavasti.
Lakimuutokset vaikuttavat taloyhtiöiden käytännön toimintamalleihin, päätöksentekoon ja osakasviestintään. Kun vastuut, dokumentointi ja toimintatavat ovat kunnossa, hallituksen on helpompi tehdä perusteltuja päätöksiä ja huolehtia osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta.
Tutustu Oivan isännöintipalveluun ja siihen, miten tuemme taloyhtiön hallitusta arjen tilanteissa ja muutoksiin valmistautumisessa.
Tarvitseeko taloyhtiönne tukea toimintatapojen päivittämisessä? Ota yhteyttä omaan toimipisteeseesi.
Artikkeli on yleisluonteinen katsaus lakimuutokseen. Yksittäisen taloyhtiön tilanteessa sovellettavat säännökset, menettelyt ja yhtiöjärjestyksen määräykset on arvioitava erikseen.
Viralliset lähteet
Yhteystiedot
Oivan asiakaspalvelun yhteystiedot löydät toimistosi sivulta
Valitse työtä Suomeen
